本日とある団体の会合で、国土交通省の偉い方が住宅瑕疵担保責任の履行確保法を今国会に提出している旨説明されました。そもそもこの法律が作られようとした発端は・・・

　例の姉歯耐震偽装問題です。耐震偽装マンションを購入した消費者が分譲者であるヒューザーに賠償を求めるも、資産が追いつかず大きな被害を被ってしまいました。
　そこで、今後そういった資力の無い（多額の保証金を詰めない）会社には分譲事業を行わせないか、もしくは分譲者が特定の保険に保険料を支払って加入しないとできないようにしようということで、立案された法律です。

　ところで、その保険ですが、それは国土交通省が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人の保険でなければならないことになっています。
　この保険は分譲される新築住宅全てに適用されるものですから大変大きな保険になります。例えばその保険料が１件当たり１０万円とすれば、年１０万戸の新築分譲住宅に掛けられるとした場合、何と保険料だけで１年に１００億円！にもなるのです。

　ビジネスとしてこの保険はとっても魅力的です。しかしその保険をやらせてもらうには国土交通省の指定を受けねばなりません。お役所がビジネスのキーをまたもや握ることになります。
　当該指定が明解なる基準で実施されますように思う次第です。（新たな天下り先確保なんてことにはならないように・・・）

　いずれにしても何か事件があると法律が出来て法律ができるとお役所の仕事と権限が拡張するという図式は変わらないようですね。

熊本に出張して参りました。熊本県の宅建協会のお招きで不動産コンサルティングの専門教育の講師を務めさせてもらいました。日帰りで行ったもので市内見学などできませんでした。

　講習会場は熊本県庁のそばでした。熊本市は一番栄えているところがこの県庁と熊本駅の間くらいのところ（県庁から数キロ離れている）だそうで、周りを見ても景気の様子などは分かりませんでした。

　ただ県庁至近のそんなに古くない立派なオフィスビルが半分以上空室だったりして、はて景気は大丈夫なのかなと思いました。そこで帰り空港までお世話になったタクシードライバーに「景気はどうですか。」と尋ねたところ「今年に入って良くなった感じがする。」とのことでした。

　熊本県は機械製造工場などが多くどうもそちらの調子が良いようです。熊本県も全国自治体の例にもれず公共工事は削減傾向でありますが、その分民需で取り返しているということでしょう。

　そこではたと気づきました。県庁前のビルが景気上昇中なのにガラガラな訳が。県庁付近には公共工事に関連する建設業者や設計事務所などが集まります。当然県庁前のビルはそういう業種が主たるテナントのはずです。つまり公共工事縮小でその関連業種テナントが撤退・縮小してしまったのではないでしょうか。特にこの熊本県庁のように繁華街に立地していなければ、他業種のテナントが代替する確率は低いわけですし。

　「公共工事減少の中、繁華街にない県庁前ビルへの投資は慎重に。」といったところでしょうか。

　今年３月から金融機関に導入される国際決済銀行（BIS)の新しい自己資本比率規制、いわゆる新BIS規制は、金融機関への影響が大きいと思われます。都市銀行や地方銀行については、住宅ローンの融資リスクが軽減されて融資増強が図れることとなります。

　一方で不動産やM&Aファンドなどのいわゆる証券化商品への融資リスクは大幅に大きく見られるようになります。これにより住宅ローン貸し出し競争が激化するとともに、投機的マネーが抑え込まれます。事実上バブル再燃とならない為の金融引き締めとなりましょう。

　しかし、今回の新BIS規制の影響が最もあるのは、信金・信組という地域金融機関でと思われます。週刊ダイヤモンド１月２０日号に「信金・信組を襲う　新BIS規制の時限爆弾」という記事が載っています。この記事によれば、この新しい規制の中でも「アウトライヤー」という基準を過半の信金・信組がクリアできないというのです。
　これはこれまで信金・信組が資金運用難のため大量に取得してきた国債が金利上昇局面に至り、金利リスクを却って増大させることが原因です。

　結局この規制を厳格に適用すれば信金・信組の中には経営継続が危ぶまれ、合併などによる事実上の撤退を余儀なくされるところは少なくないものと思われます。
　多くの中小企業経営者は信金・信組が取引金融機関です。取引先の金融機関が吸収合併などになっしまったりすると運転資金などに窮することになります。

　また従前は融資金融機関に貸し倒れリスクが生じなかった信用保証協会の融資について、融資した金融機関にも貸し倒れリスクを２割程度持たせようということが今検討されており、これも実施されれば、さらに中小企業の地域金融機関からの資金調達は厳しくなります。
　
　中小企業経営者としては取引金融機関の動向に注目するとともに、お付き合いする金融機関の多様化も図りたいところです。

　私が週刊住宅新聞で担当している「東京地裁競売物件　開札トピックス」の原稿にも書いたのですがこのところ東京地裁本庁の競売物件における足立区所在物件の割合がグンと上昇しています。
　これは不良債権処理が都銀の債権についてはほぼ終了したのに対し地銀や信用金庫、信用組合などについては、まだまだ続いていることに関連しています。
　そうです。地域金融機関の融資先の大所は下町の商店などの零細事業者であるのです。
下町である足立区はもともと競売物件の出現率が何故か高く、東京地裁本庁全体の１０％程度のシェアは従来からありました。しかしこの半年くらいで、特にマンション以外の競売物件を見てみると１６％以上のシェアになっています。

　そしてそれらの物件の中に店舗兼住宅や事務所兼住宅がよく目に付きます。申立債権者の多くは信金・信組であります。
　確かに信金や信組などは債務者との人間関係が深く、人情もあってなかなかドライに不良債権処理ができないもので、ズルズルしてきたものが多かったと思います。でもそれもそろそろタイムアップ、金融庁にお尻を叩かれ処理を進めているようです。
　人情にも自ずと限界があるわけでしょうか。

　本日私、某民放局のテレビ取材を受けました。まだ番組制作中なので放映日など決定されましたら内容含めまたご報告します。もっとも私のフィルムが採用されるかは分かりませんが（笑）
　ところで今話題の詐欺事件（？）の主役、近未来通信ですが、ちょっと前まで「アドモ！」なんちゃって大物女優（大地真央さん）がガンガンテレビ宣伝してましたね。

　それがとんでもない詐欺事業だったなんて。俄かに信じがたいところです。これまでも巨額の資金を集めた詐欺商法は結構ありましたが、こんなにテレビ宣伝したケースは無いんじゃないでしょうか。４００億円集めたそうですが、あのＣＭもかなり貢献（？）したように思います。元巨人の宮本投手もイメージキャラクターのようでしたが、とんでもない暴投だったということでしょうか。

　じつはこの近未来通信のサーバー投資の話、私のところにも何年か前に知人が持ってきました。悪気が全くないその知人はすっかりハマッテいて代理店さんになっちゃてました。
　曰くこんなに「安全、確実、将来性大、高利回り」で死角のない投資はありえないと目を輝かせ私を勧誘するのです。もちろん私はあまりに旨過ぎるので遠慮させてもらいましたが、プレゼン資料はよくできていたように思います。きっと作成した人も信じて疑ってなかったんじゃないでしょうか。
　でもやっぱり死角のない投資なんてないですよね。被害者の会のメンバーにならなくって良かったと胸をなでおろす今日この頃であります。

　しかしそれにしてもテレビの影響はつくづく大きいものだと思いました。本件、テレビ局の責任も問われるでしょう。
　そうそうそんなこともあって、私も本日の取材は一所懸命、粉飾なく誠実に対応いたしました。（笑）

　とあるファッションホテルの売り物件情報を先日頂き、弊社会員の社長さんで同種の物件をすでに運営している方にご紹介しました。内見をしてもらった上、とても興味をもってもらいそのホテルの経営内容やら土地建物の内容やら念入りに検討され、ついに購入申込を出すところまでいきました。

　ただ、この購入申込には条件があります。それは銀行融資が通ればということです。
　こういったファッションホテルの購入資金に対する融資は普通のアパートやビルと違って扱う金融機関が限られます。
　したがって購入申込を出す前に融資機関の目星をつけることと実際の融資の可能性をある程度探っておかないといけません。今回の場合とある信用組合がある程度融資について前向きであったこともあって、購入申込書を売主さんに出すとともに真剣に事業計画を立てられました。

　ところが、まず融資額が想定していた額（購入価格＋諸費用）の９割弱位）まで担保価値などから伸びません。（売却形態が土地建物売買のみならず会社売買なども営業許可の関係で絡んだこともその要因の１つでした。）
また最後に決定的だったのは融資期間です。築後２５年ほど建物が経過していることもあり、また特殊案件ということで返済期間が９年の条件とのこと。これでは毎年のキャッシュフローは多額の持ち出しになってしまいます。
　ついには購入断念に至ってしまいました。

　不動産投資はファイナンスが決め手です。特に金利などの条件よりも多くは融資期間が大事になるのです。
　長期で借り入れができるということはそのお金は借入金ではあるものの毎年のキャッシュフローから考えると、ある意味資本金を預かるのに近い効果を持つと言えます。

　しかし残念な結果でありました。購入申込された社長さん、買いたい気持ちやまやまでしたのに。

　世間ではいわゆる「グレーゾーン金利撤廃」について概ね歓迎の様子で、法律改正は決定的な感じであります。これによってサラ金地獄に陥って自殺なんかしてしまう不幸な方が減れば良いとは思います。しかし一方消費者金融業者の経営はかなり苦境に立たされるようです。

　私の知り合いで貸金業を古くから営んでいる方曰く「大手以外の消費者金融業者は３年以内にほとんど廃業することになるだろう。」とのこと。

　そこで思いを馳せたのが繁華街や幹線道路沿いなどにあるサラ金ビルであります。消費者金融業者が一件でもテナントに入ったりすると、一般業種のテナントがつきにくくなって、結局全館サラ金がテナントとなってしまうビルも多く見かけます。そういった点では風俗ビルやバービルと同じです。

　サラ金ビルはオフィス市況が悪い時代、高額賃料で借りてくれる救世主テナントという側面もあって、投資家の中には敢えてサラ金ビルに投資する方もおられました。

　しかし消費者金融業者の凋落によってサラ金ビルは１件２件と空室が生じることでしょう。いっそのこと全部いっぺんに解約になればビルのイメージを一新して異業種の誘致もできましょうが、体力が比較的ある業者がチラホラ残ると、発生した空室を埋めるのは難しくなります。

　まさにグレーゾーン金利撤廃が空室率を上げるという「風が吹けば桶屋が儲かる」的現象が生じるかもしれませんね。まあ空室が増えるのは仕方がない部分がありますが、サラ金を駆け込み寺にしていた消費者が暴力金融の餌食になることだけは無いように願いたいものです。

　梅田望夫氏著「ウェブ進化論」を読みました。インターネットの知識が少ない私にとっては随分と難しい本かと思いましたが、意外に分かりやすく今、そしてこれからのインターネット社会の課題などが少なからず理解できました。

　これを読むきっかけの一つに「グーグルマップ」を知ったことがあります。世界中の航空写真が無料で閲覧できるこのサービスに驚きました。しかもその地図情報ソースを利用して自分なりに加工もできるところもビックリでした。

　これからのインターネットビジネスは、手元のPCのグレードアップなどの「こちら側」から情報発電所なる巨大センターコンピューターによるサービスである「あちら側」に重心が移ろうとしているという解説はまさに芯を食った内容に思えました。
　「こちら側」サービスの覇者マイクロソフトに「あちら側」追求のグーグルのせめぎあいという図式も鮮やかに理解できました。いやはや魂の1冊かと思った次第です。

　しかし、これを読んでも不動産ビジネス、特に不動産投資物件探索などにおけるインターネットとの融合性はイメージがつきにくいところです。やはりビジネスになる不動産は「オープン情報」より「水面下情報」である現実があるからでしょう。外資の参入などで変化しそうな気もしますが、どうも急激な変化はないような気がします。

　私はむしろ不動産をめぐるビジネスプレーヤーや投資家という、「モノ」ではなくて「人」の情報（最近の投資行動や仕事内容、社長や社員のプロフィールなど）をオープンにしていくのがこの業界にとって結構有用にインターネットの活用できる途ではかと思う次第です。人と人を融合させてからモノの流通が始まる、不動産ってそういう側面が少なからずありますものね。
　そう言えば身内の話で恐縮ですが不動産の仕事は「人心」を取り扱う仕事であると、私の父も申しておりましたし・・・・

　昨日某税理士さんが主宰する資産運用セミナーに知人の紹介で参加してきました。
内容は個人や中小企業経営者のための資産運用指南でした。話はロバート・キヨサキのベストセラー「金持ち父さん、貧乏父さん」をベースにしていました。

　勤労所得以外の不労所得を築いていくことにより、毎月の支出を常に上回る収入が入る、そんな仕組みにすべしということがメインの提唱内容です。
　その提唱に基づきさまざまな不労所得の作り方、（といっても外貨による金融商品が中心でしたが。）
を指南していきます。

　その不労所得を築く方法には正直あまり興味は無かったのですが、１つ大いに感心したことがありました。それは中小企業の売り上げは大きくすることより、その内容、売り上げ構成が重要であるとの話です。
　つまり企業でも特に中小企業の場合、社長や社員が汗水たらして稼ぐ勤労所得売り上げより、継続収入（コピー機の用紙販売のような収入で、ある程度継続的に入る収入＜不労所得と違って小さな汗を必要とする＞）や不労収入（賃料や配当など）の割合を高めることが「金持ち会社」になる方法だということです。

　決算書をにらみ、売り上げをこの３つの売り上げに分けてその割合を見てみることがまず肝要のようです。これまでもいわゆる経営にあたって売り上げの座布団、つまり固定収入が大事であることは承知していましたが、この先生の見解は一歩踏み込んだものに思えて、ちょっと得した気分になった私でした

　昨日発売の日経マネー12月号に弊社と弊社が運用するファンドの紹介が掲載されました。（61ページ）感心したのは、その内容が取材を受けたときにお話したことが、正しくうまく纏まって書かれていたことです。

　雑誌や新聞などの取材において、多くの時間を取ってご説明しても実際に活字になると微妙にニュアンスが違ってしまっていることが結構あるものですが、今回はとても要点を分かりやすく書かれており、記者の方の力量を感じた次第です。

　ところで、かつて不動産競売が騒がれ始めたころはよく雑誌や業界紙などの取材がありました。しかしこのところは競売に関する取材はうんと少なくなりました。
　不動産競売がそれほど目新しいものでなくなったことと、物件数も減り、かつ安く買えるチャンスも少なくなったからだと思われます。

　つまりこの傾向は日本経済が正常になってきたことの一つの表れであると思います。我が国にとっては良いことですが、弊社としては競売入手コンサル需要が減ってしまって素直に歓迎できない面も正直あります。

　今弊社の不動産投資コンサルティングは正に記事にして頂いた「底地」入手コンサルや一般投資用不動産へ主軸を移しつつあります。
　時代の変化に合わせたサービスを心掛けねばと思う今日この頃であります。