先日、海外投資家と話をしていたとこのこと。
今、自宅の購入を検討していると。
そこでひょっこり「利回り」という言葉が出てきました。
彼は、検討物件の購入価格の決定は賃貸にした場合の利回りをもと算出するとのことでした。
以前、そのようなことを人から聞いたことがありましたが、そのときは「本当？」と思っていました。
しかし実際にその話を目の前で聞いて、周囲の方々も異論を言われてなかったので、そう特別な判断基準ではないのだと納得しました。

申し訳ありません。かなり長期に間を空けてしまいました。
不動産投資のリスクが途中のままでした。前回、地震について書きましたが、もうひとつのリスク、それが自殺、他殺（すなわち殺人事件）です。幸いにして当社ではその経験がありませんが、以前務めていた会社では殺人はなかったように思いますが自殺は数年に一度あっていました。
自殺、他殺等があると次に借りようとするする人にその事実を説明する義務が不動産会社にはあります。その事実を知ってもその部屋を借りる人はいます。しかし今までの家賃では貸せません。良くて今の家賃の７０％、一般的に５０％は下がります。
１０年くらい前はその説明は一度、その部屋に入居者が入ったらもうその次にはしなくて良いというような根拠のない話がありましたが今はそうは行きません。

すいません。すっかりご無沙汰してしましました。
前回、リスクはコントロールできる危険とお話しました。
家賃下落リスク（＝空室発生）は、損益分岐点をチェックしておくことで想定の範囲内とすることができます。
借入金を使った場合の金利上昇リスクも同様にチェックできます。火災、その他の事故は保険を使うことでリスク回避を図れます。
不動産投資を行う上でコントロールが難しい、ほぼ出来ないと私が思っているリスクが２つあります。
そのひとつが地震です。福岡は大きな地震は発生しないと言われ思い込んでいましたが、昨年、福岡でも福岡西方沖地震がありました。幸いにして当社の管理物件では、多少の被害があった程度でしたが、やはり大きな被害を受けた建物もありました。

またまた間をあけてしまいました。すいません。

今回は、不動産投資を行う上では避けて通れない「リスク」について考えて行きたいと思います。

本題に入る前にこの「リスク」という言葉はどういう意味なのでしょう。
よく「リスク」の日本語訳を私の持っている英和辞書（古いです）で引くと最初に「危険」と出てきます。リスクの意味を危険と受け取っている方も多いと思います。
「そんなリスクのあることなんかしない。」
これは「そんなに危険なことはしない」という意味で言っているのだと思います。

新しい題を頂きました。
「現場で感じる最近の不動産市況と、これからの投資対象とは？」
難しい題です。最近の福岡の状況を上手く伝えられるか。と逡巡しているうちに時間がかかってしまいました。

福岡で感じる現在の状況は、売買の方面は、とにかく需要過多。種々の投資マネーが入ってきている状況がここ数年変わりません。
買手が多く、売り物件が少ない、そうすると物件価格が上がる（利回りが低下する）のは当然の市場原理です。それが行き過ぎているのが福岡の現状だと思います。

中古の1棟マンションで表面利回り８〜９％台、それが福岡の市場となっています。
「そんな利回りでは売れないだろう。」と思っていましたら売れるんですね、これが。

アメリカ誌のニューズウィーク誌が、世界主要国の中で特に急成長を遂げている都市を「最もホットな１０都市」として特集したそうです。その中にミュンヘン、ラスベガス等とともに福岡も選ばれました。アジアへの出入り口として成長著しく、大企業の投資が続いていて観光客も増加しているということが理由だそうです。福岡に住むものとして喜ばしいことです。．．．

すいません。日常の業務にかまけてすっかり更新が遅れてしまいました。
前回、利回りについて書きましたが、その続きです。

表面利回りの算出の基になっているのが「満室時家賃」、ネット利回りの算出の基になっているのが「満室時家賃−空室損−未回収損−経費」というのはご承知のとおりだと思います。
ここで気になるのが「満室時家賃」です。表面利回りがどうだ、ネット利回りがどうだと言ってもとにかくその数字の始まりは「満室時家賃」です。これはどうやって決まって表示されているのでしょう？
新築の場合と中古の場合で変わると思います。
新築の場合は、近隣を調査して類似事例を出して比較して設定されるのが一般と思われますが、本当にそうでしょうか。そしてそれで良いのでしょうか。

２回目のお題を頂きました。
それは「不動産投資をする前に必ずすべきこととは何か？」です。
どの段階を「する前」とするかで違ってくると思いますが、まず、何も知らない人が「不動産投資がおもしろそう」という段階なら当然、不動産投資の仕組みを知るという勉強をすることになるでしょう。

そのような勉強はすでに終わった、実際に不動産取得を行う前ということであれば、その時にすることは、取得後の運営をいかに行うかということを決めるということになると思います。

前ににも書きましたが、不動産投資の利回りは、管理・運営者によって異なるものです。今までネット利回りで８％でした。だからその物件を購入したら８％の利回りです。と言うことにはなりません。
管理・運営者が変われば７％にしかならないかも知れませんし、ともすると９％になるかも知れません。

不動産投資でもっとも重要な指標は当然のこととして「利回り」です。これについては、いろいろなところで論じられています。よく見かけるのが「表面利回り」はがどうだ、「ネット利回り」がどうだ云々。
よく表面利回りなんてうそだ、でたらめだ、なんて言われていますが、私は今でもこの「表面利回り」使います。
それは、物件情報を最初に聞くとき、ときとして最初に紹介するときにです。

そもそも不動産の利回りは、銀行の利回りのように確定しているものではなく、オーナーによって、管理者によって異なってくるものなのです。

満室時収入500万円のアパートを5000万円で購入するとしたら表面利回りは10％ということになります。
しかしネット利回りを出そうとすると稼働率を何％、経費はいくらかかるという数値が必要になります。
管理者によっては９５％稼動させられるかも知れません。管理者によっては９０％かも知れません。
経費（修理費等）に至っては単価は違って当然です。
ですから満室収入−空室・未回収損−経費＝実質収入（ＮＯＩ）を基に算出するネット利回りは人によって変わって当然です。

福岡にファンドマネーと言われるものが入ってきてそこそこの時間が経ちました。何億円、何十億円の不動産を買うという話が多々あります。そして多数の新築賃貸マンションが供給されています。
何で福岡にそんなお金が集まるのか。それは福岡が順調に成長している都市だから。公表されているデーターがそれを示しているからだと思います。
では、福岡の賃貸市場が順調なのかというと決してそうとは言い切れません。春の賃貸シーズンが終わって早、1ヶ月が過ぎましたが空室が多くて困っているという声をあちこちで聞きます。当社はおかげさまで全体的には順調にテナントを獲得することができましたが、物件ごとにみると入居状況の良くない物件がやはり出てしまいました。物件によっては家賃が５％下落したものもあります。
ですから福岡に投資するのはやめましょうということでは有りません。
福岡で商売をしているのにそんなネガティブなことを言うつもりはありませんが、家賃設定、市場調査等を慎重に行った上で取りかかられることをお勧めします。