前回のブログで私が本当に言いたかったことは、『不動産投資において何が一番大切なのか？』ということです。もう一度不動産に投資する目的をよく思い出してください。
貯金代わり？私的年金？家族のため？自分のため？・・・皆さんそれぞれ一人ひとり違う思いがあると思います。しかし、その根幹は「安全に今あるお金を増やしたい」ではないでしょうか？

投資利回りの表現方法には様々な単位が使われます。ROEやROI、IRR・・等、不動産投資を検討して本などを手にすると一度はご覧になった事が有るのではないでしょうか？
しかし、個人投資家の皆様が一番考えないとならない利回りは？
これはネット（ＮＥＴ）利回りではないでしょうか？

区分所有について考える【その３】
　今回は区分所有について、いろんな角度で見ていきたいと思います。管理費・修繕積立金についてはご理解いただけたと思います。
　今回は、私が思う区分所有の利点をあげさせていただきたいと思います。

今回は、区分所有の管理費について考えてみたいと思います。
管理費とは、読んで字の如く区分所有されている建物全体を管理する為のお金で、清掃費・消防関係・エレベーター点検費などです。管理コストは、区分所有者全員で管理費として負担されますので1件あたりの管理コストの割合は、全体を管理していかなければいけない一棟ものの収益不動産より低いということができます。そして区分所有の場合、ほとんどがプロの管理会社（管理人）が付いているので投資家は安心感があるのではないでしょうか。また、自主管理であったとしても、区分所有者のなかで管理組合を形成されるケースがほとんどですので、きちんと管理組合が運営されているのであれば、問題はないと思います。

皆様、不動産投資ともうしましても、不動産にはさまざまな形態がありどの様な不動産投資が自分にあっているかお悩みになっているのではないでしょうか。今回、区分所有について考えてみたいと思います。
　区分所有についてよくお聞きするのが、「管理費・修繕積立金が別途かかるので損だ」「土地がないのでいやだなー」とよくお聞きします。はたして本当にそうなのでしょうか。
　

　皆様は不動産投資において目標そして夢はどの地点においていらっしゃるのでしょうか。投資家の方の夢・目標はさまざまだと思います。年収ベースで、100万円でいい方もいらっしゃれば、年収ベースで1,000万円を目指している方、又はそれ以上を目指している方もいらっしゃると思います。ただし、実際、不動産投資を始めようと思っても何をしたらいいのか・どのような不動産を買ったらいいのか・どのような不動産を買うことができるのかというように、不動産投資のスタートをきることもままならない状態ではないでしょうか。
　まず、今回、どのような不動産を買うことができるのかをお話させて頂きたいと思います。

さて、今回は区分所有の物件を主とした投資をされているBさんの不動産投資のきっかけを紹介

したいと思います。（※区分所有の物件とは、ここでは分譲マンションとお考えください。）

Bさんが初めて投資用に不動産を購入されたのは２５年くらい前、その当時、知り合いの自営業の

方が事業の資金繰りに行き詰まり、相談を受けたBさんは１２００万円の区分所有の物件を知り合い

から購入されたそうです。　

Bさんは自己所有の一戸建てにお住まいで、はじめは、老後に自分が住むようにと購入されたの

ですが、空き家にしてても、もったいないので貸そうと考えられたそうです。いざ、募集をすると、

大手企業の法人契約、月額賃料９万円ですぐに借主さんが見つかったそうです。

Bさんは、そこで初めて『これは！』と気づいたそうです。９万円×１２ヶ月＝年収１０８万円

１２００万円÷１０８万円＝１１．１１年

という計算を思いつかれたそうです。『１２年貸し続ければ、タダでこのマンションを取得したのと

同じじゃないか！１２年後に売却しても０円にはなっていないから、売った分は儲けじゃないか！』　

という発想になったそうです。　（当時は保有時、売却時の諸税のことは頭にはなかったそうですが、

良い所に気づかれましたよね。）

Bさんは知人を助けるためと老後の住まいのためがスタートでしたが、ひょんなことから不動産投資

に目覚めたBさんは、それから区分所有物件を買い足し、賃貸業を始められて、数年であのバブル

経済の到来でした。　保有している物件が３倍、４倍以上の値段になっていったのです。

Bさんは、そこで老後用の１件だけを残し、すべて不動産業者に売却をされました。　キャピタルゲイ

ンだけで、数億円の利益が出たのです、Bさんの凄い所は、そこからです。　Bさんはその利益で

バブル絶頂時に不動産を買いませんでした。　この状況は、明らかにおかしいと思われたそうです。

そして、バブルが崩壊・・・跳ね上がったマンション価格が元に戻り始めたころに、再開されました。

今では数十件の区分所有の物件をお持ちで、取得価格、回収価格、償却価格、売却価格を照らし

合わせながら、不動産資産の入替えを順次されて資産形成をされています。

なぜ、Bさんは区分所有なのかと、ご興味のある方は、是非一度弊社にご相談下さい。

夏季休暇も終わり、前回の予告どおり『不動産資産の入替え』についてお話をしたいと思います。

今回の『入替え』は投資ファンドや証券化といったカテゴリのお話ではなく、実際に以前あった一般の

方の事例をお話したいと思います。

不動産資産保有会社の代表のAさんからご相談を受けました。

Aさんはお祖父さんのころからの土地持ちで、賃貸アパートや月極駐車場・貸地をお持ちでAさんのお

父さんの時代に法人化されて賃貸収入を主な収益とされている会社です。ただ、特に営業活動され

ているわけではなく、昔なじみの不動産屋さんや管理会社に任せておられていたので、空家の部屋

は最長で、１２年空き家のままや月極駐車場にいたっては１５年前から実質稼働率５割、実際物件

を見に行くと保有物件は荒れ放題、管理の、かの字も行われている様子がなく・・散々な状況でした。

『失礼ですが、どのように見せていただいても、ほったらかしにしてたとしか考えられないのですが、

なぜですか？』とお伺いすると、『誰も何も言ってくれなかったし、収入にも困らなかったから、別にい

いかなと思って・・・』というお答えが・・・。

実際、衝撃的でした。

まずは、我々はAさんとAさんの法人の顧問会計士の先生と相談し、稼働率５０％未満の駐車場

から改善策をご提案しました。

閑静な住宅地内に位置する約１５０坪の敷地に２０台の駐車場、１台あたり２０，０００円/月額で

契約者が９台でした。現在の収入でその物件は９台×２０，０００円＝１８０，０００円/月額×１２

ヶ月で、年収約２１６万円　満車想定２０台×２０，０００円＝４００，０００円/月額×１２ヶ月で年収

約４８０万円です。

しかし、その土地は低層住居専用地域の土地で坪単価１００万円で売却できる土地だったのです。

みなさん、もう、ピンときますよね。低層地域ですので１５０坪の土地があってもマンションや

アパートを建てても容積率を充分に発揮できる地域ではありませんし、自己資金を使ったり、借り入

れをしたりするよりも・・・

この土地を坪１００万円×１５０坪＝１億５０００万円で売却します。　そして、１億５０００万円の

利回り８％の不動産を購入します。１億５０００万円の不動産の年８％は年収１２００万円です。

（売却にも購入にも諸費用や諸税がかかりますし、特に法人ですと他の収支との絡みや法人所得税
等の問題がありますので、今回のブログでは、それらは考慮せずに、ご説明いたします。ご利用され
る際は、是非弊社へご相談を）

満車想定年収４８０万円、現況年収２１６万円の不動産が年収１２００万円に生まれ変わる可能性が

あるのです。

ただし、不動産というのは利回りだけがすべてではありません。特に今回のAさんの場合は代々受け

継がれている土地ということもありますし、その土地へのしがらみもあったわけです。

そのあたりも、ご納得いただいた上と、Aさんの会計士の先生とも相談し、タイミングを見計らって

『入替え』の業務を致しました。

皆さんのお持ちの不動産で、その不動産のポテンシャルを眠らせているものはありませんか？

弊社のＨＰのブログにも以前記載しましたが、『不動産の再生』についてお話したいと思います。

『不動産の再生』が叫ばれる昨今、既存の建物を有効利用また増改築することで、眠っていた不動産資産価値を蘇らす事ができます。
現在の建物躯体を活かしながら、時代のニーズ・流行に沿った建築物・設備・仕様に大規模改築させることを『リノベーション（renovation：革新・改善）』と言います。
今までとは別の用途（例えば、オフィスビルを居住用のマンションに）に変更して機能させることを『コンバージョン（conversion：変換・転換）』と言います。
歴史的価値のある建造物や倉庫などを資料館や商業施設などに転換する手法として、主にヨーロッパやアメリカで発達してきた手法です。
日本では、港町の倉庫や高架下のガレージ、オフィスビルを賃貸マンションに賃貸マンションをＳＯＨＯに改修する事例が一般的ですし、最近では歴史的情緒のある町並みの地域で長屋住宅の内部のみコンバージョン（住宅⇒店舗）するケースなどがあげられます。

大量の新築オフィスビルの供給が進み、既存ビルの空室化がクローズアップされました『2003年問題』を皮切りに『リノベーション』『コンバージョン』の発想を不動産オーナーは、所有する不動産から継続的に収入を得る打開策として模索せざるをえない状況となってまいりました。

『都心再生・都心回帰』『建築廃材の低減』『収益性の向上』など、そのベクトルが一致することから、不動産再生手法として『リノベーション』『コンバージョン』が注目を集ております。

弊社プロジェクトは収益のみならず、都市再生までを見越し、街全体を活性させプロジェクト物件の更なるバリューアップを狙いとし、マーケティング・流行・デザイン・リーシング・管理コストの様々な視点から高収益な不動産事業企画を提案いたします。

次回は『不動産資産の入替え』についてお話したいと思います。

みなさんこんにちは。

大阪は、茹だるような暑さが続いて、少し歩いただけでもかなり汗ばむ気候です。（夏ですから

全国的に暑いのでしょうが･・・）　投資物件を見に日本各地に行くこともあるのですが、やっぱり

大阪の暑さが何とも言いようのない暑さだと思うのは私だけでしょうか。

さて、７月２９日に弊社と会計事務所様と保険会社様とで『会社経営と投資セミナー』というテーマ

でセミナーを開催いたしました。ご出席いただきました方は２０代前半から４０代後半の方で現在

経営者の方や役員の方、また、これから経営陣への参加を目指す方、起業を志しておられる方や

学生の方など、皆さん非常に前向きな方が多く、セミナー終了後に懇親会をさせていただいたの

ですが、私どもも様々な意見を交換させていただき、とても有意義な時間を過ごさせていただきま

した。

次回のセミナーが決まりましたら、ブログで告知させていただきますので、お近くの方や、お時間

の許される方は是非、ご参加くださいませ。