当社では、オーナ様やこれから物件を建築・購入する予定のお客様からの依頼を受けて、ある特定のエリアについて、入居者ニーズや賃貸物件の供給状況を把握するために「市場調査」という作業を行うことが良くあります。
　これは、ひたすら現地を歩き、不動産業者にヒアリングをし、図面などの情報をかき集め、それらの情報を基に市場を分析するという「市場調査」というちょっとかっこいい言葉の響きとは違い、非常に地味な作業の積み重ねです。
　しかし、これを行うことによって、どのような需給ギャップが存在するのか、どのような間取りが受けているのか、客層はどうなのかなどが見えてくるため、直感ではなくデータに基づいた需要の高いプランを提案することができますし、そのエリアに多い客層（例えば「社会人の女性」といった感じです）にターゲットを絞ったものを提案することもできます。
　市場調査にはある程度の時間と費用を要するため、これから土地も合わせて購入しようという方の場合、調査書ができるまでに検討していた物件が他で買われてしまったなど、よほどその特定のエリアで絶対何かを購入すると決めている場合でないと費用倒れになってしまう可能性もあります。
　ただ、薦められるがままに物件を購入したものの、蓋を開けてみると儲かるどころかキャッシュフローが赤字だ・・・などという良く聞く笑えない話を避けるためにも、１つの手段として検討される価値はある手法かもしれません。
　また、すでに土地を持たれていて、これからその土地にどのようなものを建築しようかと考えられている方には、積極的に取り入れて頂きたい手法です。

今回はちょっと忘れがちなランニングコスト（経費）について書かせて頂きます。

一般的に固定資産税、各種点検にかかる費用、清掃費、管理料、共用の電気料や水道料、修繕費用などはランニングコストとしてある程度の計算をされて物件購入の判断をされている方が多いかと思います。

しかしながら、部屋の募集にかかる費用というのはあまり考慮していない方が多いようです。
一般的に、不動産会社に部屋の募集を依頼した場合、成約に至った際は賃料の１ヶ月程度を報酬として支払うケースが多くなっています。
礼金を取得できる地域であれば、礼金収入を不動産会社への報酬として当てることができますが、礼金取得が難しい地域においては不動産会社への報酬を持ち出しで支払うことになります。
一般的な解約率は、シングルタイプの部屋で年間２５％程度、ファミリータイプであれば年間２０％程度です。
つまり、シングルタイプなら総戸数１０部屋なら年間で２．５部屋は解約、ファミリータイプであれば年間で２部屋は解約になるということです。
これら解約となった部屋を再募集して成約するのに、持ち出しで不動産会社への報酬を支払わなければならない可能性が高いのであれば、その費用もランニングコストとして考慮しておく方が良いでしょう。

また、解約に伴いオーナー負担となる可能性がある費用として「原状回復費用」があります。
これは、借主が退去した後に、次の借主に貸し出せる状況に戻すために、部屋をクリーニングしたりリフォームしたりするためにかかる費用です。（以前の状態よりも、より良い状態に改良するリフォームは除きます）
一昔前は、借主がほとんどの原状回復費用を負担し、オーナー負担はほとんど無いというケースも多かったのですが、一昨年前から賃貸住宅紛争防止条例（俗にいう「東京ルール」というやつです）が施行されたこともあり、原状回復に関する費用負担の原則（故意・過失部分は借主負担、それ以外の自然損耗・経年劣化はオーナー負担）を認識している借主が多くなり、結果として原状回復費用のオーナー負担が増加しています。
この費用は予め計算するのは難しいのですが、最近の状況においてはオーナー負担がゼロというケースは非常に少なくなっていますので、ある程度の原状回復費用もランニングコストとして考慮しておいた方が良いと思います。

不動産投資は非常に魅力がある投資だと思いますが、ランニングコストもいろいろな項目でかかってきます。実際にどのようなコストがかかってくる可能性があるのかを事前に把握して、「こんなはずじゃなかったのに・・・・」ということがないようにしていきましょう。

「現場で感じる最近の不動産市況と、これからの投資対象とは？」というお題を頂いてから、忙しさを言い訳にかなり時間が経過してしまいました。
筆まめにならねば・・・・と反省しております。

さて、今回のお題である「最近の不動産市況」ですが、ちょっと過熱すぎかな・・・と感じられます。
市場が活性化しているのは良いのですが、購入する側から見れば利回りが低下しており、融資を物件価格満額に近い程度組んで購入しても見合うような物件はなかなかありません。
しかし、お客様の中には、高めの金利で少々無理をしてでも融資を受けて、物件を購入しているといった方もいらっしゃるようです。投資というよりも、物件を購入するという行為が目的そのものとなってしまっているような印象すら受けます。
現実的な賃料収入、ランニングコスト、固定資産税、長期修繕積立金、融資返済などのシミュレーションを行って、「いける！！」と判断をして購入していきましょう。市場の熱にあおられて、とにかく購入！とならないようにして下さい。
「冷静に分析・検討→決断後に素早い行動（購入申込・契約などなど）」が重要です。

不動産投資をする前には、パートナーとなる賃貸管理会社の事前選定が必要ではないでしょうか？

管理会社といっても、世の中に数え切れないほどある賃貸物件です。
それを管理する管理会社もまたたくさんあります。

安定した収入を得るためには、滞納のリスクを避ける・物件の状態維持管理・入居者の管理・クレーム対応などなど、不動産経営をするにあたってさまざまな日常のリスクがつきものです。

リスクをいかに避けるか・・・ということは、不動産投資をする上で非常に大きな問題でありますが、実際のところ、どれだけの管理会社が物件所有者に対して物件をよりよくするための改善提案ができているでしょうか？

例えば、テナントがようやく決まって、ようやく収入が得られるということになっても、 テナントが快適に生活できずに退去してしまえば、その収入は一時的なもので、安定収入とはいえません。
よって、テナントがいかに快適に生活（使用）できるようにするかが、安定した利回りを確保する上での必須条件といっても過言ではありません。

では、資産の価値（収益）をどのようにして高めるか？ということが大きな課題となるわけですが、
価値を高めるためには、良質なテナントに使用してもらい、かつ満室状態で少しでも高い賃料で借りてもらうことが大前提となります。

現在の賃貸市場の中で、テナントのニーズは、世の中のめまぐるしく変わる生活環境の変化に伴い、常に変化しています。
そして、安定を得るためには「ユーザーが今、何を求めているのか」ということを常に知り、それを供給できることが必要となります。
もちろん管理していく上で何もしなければ物件はどんどん劣化していきますし、それを放置すればテナントは出て行き、次のテナントも思うように決まりません。

テナントとの距離を縮めて情報を集め、常に良くしていく提案をしてくれるパートナーがいれば、とても心強いものになります。

よって、安定運用するためには、オーナーにとってより良い提案をしてくれるパートナー選びが、不動産投資を成功させるために必要不可欠な大きな鍵だと思いますし、そのパートナーを物件購入後にあわてて探すのではなく、予め選定をしておき必要なアドバイスなどをもらっておくことが重要ではないでしょうか。

物件を購入した瞬間から管理業務はスタートしてしまうのですから

融資を受ける場合に考えておきたい数値として「ローン定数」というものがあります。

これは借入額に対する年間返済額の割合で、期間と金利によって決まってきます。（つまり、銀行など貸し手側から見ると、融資という投資の利回りです）

ちなみに必ず「ローン定数」は借入金利より大きな数字になります。
※ちょっと分かりにくいかもしれませんね。単純に言うと「金利」は借入額に対して年間いくらの利息を払うかという率で、「ローン定数」は借入額に対して年間いくらの返済をするかという率になります。「返済額」と「利息額」を比べると、元金返済分があるため当然に「返済額」の方が大きくなりますよね。よって「ローン定数」は「金利」より大きな数字になります。

投資物件のネット利回りが「ローン定数」を上回っていればレバレッジ（てこ）がきく　＝　全額自己資金で購入するよりも融資を利用した方がキャッシュフロー利回り（自己資金に対する利回り）が良くなるということになります。
反対にレバレッジがきかないということは、全額自己資金で購入したほうがより良いキャッシュフロー利回りになったのにな〜ということです。

まず、このレバレッジがきく投資物件および融資であるかどうかを見定めましょう。
レバレッジがきかないのであれば、特に金利上昇局面においては、ほとんど全額を自己資金で購入する以外は見送りましょう。
レバレッジがきく場合、５年程度の固定金利で融資を受けて、金利固定期間中に得られるキャッシュを繰上返済用として留保しておき、固定期間終了後の金利状況によって繰上返済をするという方法もひとつの方法です。

損益分岐点やLTV（購入額に対する融資額の割合）が高くなりすぎて少々の返済額上昇にも対応できないような余裕のない投資にならないようにして下さい。

小難しいことをえらそうに書きましたが、まだまだ私も勉強中です。
何かご質問などございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。一緒に勉強させて頂きます。

この度不動産投資エージェントに参加させて頂くことになりました株式会社アートアベニューと申します。
売買に関しましては私、先原（さきはら）ともう１名、今井という者の二人でお手伝いをさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせ・ご相談下さい。