tag:www.ftagent.jp,2010:/ag/cfnets3//37 2009-07-18T14:20:27Z Movable Type 3.2-ja-2 tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.470 2009-07-18T14:19:34Z 2009-07-18T14:20:27Z

前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）=========...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）================= 先日、あるクライアントからこんな依頼を受けました。 「一度、私の妻に話してくれませんか？　自宅を売ってその資産価値を活用して、収益不動産と自宅とを両方取得する事のメリットについて・・・。私が話してもうまく説明出来ず・・・、挙句には喧嘩になってしまうので・・・。」 これ、実はよくあるケースで、物事を感覚的に捉える事が上手い女性に対して、男性はとかく話し下手な人が多く、自分の思いを上手く表現出来ないと、結局の所「何言ってるか解からない・・・！」となってしまうのです。 （前回記事全文はこちら！） http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html =====（前回記事より抜粋）================== 今回で第３６話となりました「あなたの家は寝てないか？」連載も、いよいよ終わりが近づいて来ました。 連載目的は、優良自宅不動産があり、その資産価値を遊ばせておく位ならば、その眠っている資産価値を活用し収益不動産に交換するアクションを考えてみては如何でしょうか？　という提案になります。 但し自宅を動かすとなると色々大変な事もあるでしょう。その大変さにくじけて「結局何もしない・・・」という方々も結構多くいらっしゃるのが現実です。 でも、将来困らないために収益不動産の保有はとても重要な事だと思っています。労務所得はいつか終わりがきます。でも、家賃収入に代表される不労所得には終わりはありません。家賃を生み出してくれる源泉である不動産の維持・管理を適切に行ってさえいれば、 ・いくつになっても・・・ ・病気で寝ていても・・・ ・海外で第二の人生を過ごしていても・・・ 途切れる事無く、毎月毎月指定口座に入金されてきます。 こんな時代だからこそ、不動産を保有する（ストック）する事から、活用する（フロー）事に目を向けた資産保有に切り替えるべきと思っています。 つづく tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.469 2009-07-12T14:18:05Z 2009-07-18T14:19:05Z

前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）=========...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）================= つまり、目指すゴールは「収益不動産を所有する！」事であって、その目的を達成する為に自宅の売却（現金資産への交換）がどうしても必要なのです。 自宅を「売る」決断をするには勇気がいるものです。単に不動産の権利が無くなるだけではなく、そこに詰まった思い出まで失ってしまうように思えてしまうので。 でも、目指すゴールに到達するためには「勇気ある決断」をすべきなのです。 （前回記事全文はこちら！） http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html =====（前回記事より抜粋）================== 先日、あるクライアントからこんな依頼を受けました。 「一度、私の妻に話してくれませんか？　自宅を売ってその資産価値を活用して、収益不動産と自宅とを両方取得する事のメリットについて・・・。私が話してもうまく説明出来ず・・・、挙句には喧嘩になってしまうので・・・。」 これ、実はよくあるケースで、物事を感覚的に捉える事が上手い女性に対して、男性はとかく話し下手な人が多く、自分の思いを上手く表現出来ないと、結局の所「何言ってるか解からない・・・！」となってしまうのです。 これには理由があり、そもそも話し下手であるのに加えて、自分自身深く解からない事を、更に何も解からない相手に対して深く解からせようというアクションを起こすのですから、何か突っ込まれた時点でノックアウトされてしまい終了・・・・、となってしまうのです。 そんな場合ときこそ、私達不動産コンサルタントの腕の見せ所なのです。 ちなみに上記依頼を処理した結果についてお話しすると・・・・ 「とてもよく解かりました。私もその意見に賛成です！」 と、奥様あっさり承諾。それまで何度話しても何ら進展させる事が出来なかった隣に座っているご主人は、目を白黒させてまるでマジックでも見せられたか？　のような表情だったのが印象的でした。 つづく tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.467 2009-07-04T11:43:48Z 2009-07-04T11:48:16Z

同僚が体験したビックリ仰天のお話・・・。 あるマンションの仲介をした同僚が、...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 同僚が体験したビックリ仰天のお話・・・。 あるマンションの仲介をした同僚が、その不動産の売主さんを担当している不動産会社さんと、色々な打合せをする為に連絡を取り合うのだけれど、あいにく、その業者さん、高齢なのが災いし、メールでのやり取り不可能状態。 電話だとやり取り出来る時間が限られるので、夜遅くとか、朝早くに伝えたい用件を思い出すたびに、Ｆａｘ送信で用件伝達を試みたのでした。 ところが、これがなぜか？不思議な事に、電話が繋がらなくなるとほぼ同時に、Ｆａｘも送達不能となる現象が立て続けに起こったのでした。 夜遅くに電話が繋がらないのは仕方ないとしても、なぜＦａｘまで入らなくなってしまうんだろう・・・？ 不思議に思った同僚は、ある時その事を業者さんに聞いてみました。 同僚 「お伝えしたい事があったのでＦａｘ送ったんですけど、なぜか？何回送ってもエラーになってしまって・・・。何でなんでしょうねぇ・・・？」 業者さん 「ブレーカー・・・！」 同僚 「・・・・ハッ・・・？」 業者さん 「うち・・・・業務が終わるとブレーカー落として帰るから！　だからＦａｘの電源も落ちちゃうワケ！」 同僚 「・・・・・・・！！」 不思議なのは、それでは出社する度に、Ｆａｘ機の時間合わせをして、時計やその他機械の時間合わせをして・・・なんて事を毎日やってるの？　って事。 「目がテン・・・・！」とはこの事です。しばらく、この話題は酒の魚になりそうです。 tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.466 2009-07-03T14:24:47Z 2009-07-03T14:25:48Z

前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）=======...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）================= 自宅買い換えが絡む不動産売買を考えているクライアントからは、しばしばこんな相談を受けます。 「カミさんが説得出来ずに困っています・・・」 これに関しては、根気よく話し合いを継続するしか手は無いのですが、女性の場合、とかく、大局的な話は「ピンと来ない！」傾向にあるようです。それより目先の現実をどう処理するか！　の方が重要で、その先まで気が回らない・・・、と言った所でしょうか？ そんな時は、第三者を交えて相談してみるのも良いと思います。細かな事情に左右されない第三者が居ると、冷静なアドバイスを得られる事も多いものです。 （前回記事全文はこちら！） http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html =====（前回記事より抜粋）================== 「あなたの家は寝てないか？」で今までお話して来た事、それは・・・ １．資産価値が寝てしまっている自宅を・・・ ２．一旦現金化し（売却し）・・・ ３．新たな住宅は、住宅ローンを最大限利用して手当てし・・・ ４．現金化した資産を収益不動産に再交換（購入）して・・・ ５．家賃収入が入ってくるシステムを作る！ というスキームです。 なぜなら、そのような手を打っておかないと老後（労務所得が途絶えてしまうと）生活に困ってしまうから。 つまり、目指すゴールは「収益不動産を所有する！」事であって、その目的を達成する為に自宅の売却（現金資産への交換）がどうしても必要なのです。 自宅を「売る」決断をするには勇気がいるものです。単に不動産の権利が無くなるだけではなく、そこに詰まった思い出まで失ってしまうように思えてしまうので。 でも、目指すゴールに到達するためには「勇気ある決断」をすべきなのです。 つづく tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.463 2009-06-27T13:50:31Z 2009-06-27T13:51:59Z

先日１つのネットＮｅｗｓに目が止まった。 ＜『値引き』誘われ前払い　破綻アー...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 先日１つのネットＮｅｗｓに目が止まった。 ＜『値引き』誘われ前払い　破綻アーバンエステートの顧客＞ 内容を要約すると、破綻直前に営業マンから「今なら大幅に値引きするから」と誘われて、言われるがままに多額の工事費を前払いさせられた挙句の破綻・・・。契約者はこのＮｅｗｓに凍りついた・・・という内容。 このＮｅｗｓを見て、とっさに「宅地建物取引業法」を思い出した。 「民法」とか憲法・商法・刑法など、法律の根幹に位置する大法律の事を俗に「一般法」と言う。ちなみに前記４つに民事訴訟法・刑事訴訟法を加えたものを俗に「六法」なんて言ってます。 注文住宅の注文者（施主などと呼ぶ）と請負者（施工者などと呼ぶ）との間で交わされる建築工事請負契約書の各条文は「民法」を土台として構成されてる。注文住宅の場合一般的に・・・ ・契約金２０％ ・上棟金２０％ ・中間金２０％ ・残代金４０％ みたいな感じで、工事の進行に合わせてどんどんお金をつぎ込んで行く事になる。パーセントで見ると大した事無いように見えるが、これを金額に換算すると凄い事になる。仮に請負金額が３，０００万円なら、 ・契約金６００万 ・上棟金６００万 ・中間金６００万 ・残代金１，２００万 となる。これを「最初に１，８００万入れてくれれば大幅値引きに応じます！」みたいな話をしたんでしょうね。顧客はそれにつられてお金を入れてしまった。そして経営破たん・・・。これを規制する法律って今の所無いんです。 ところが・・・これが「建売住宅」だと状況は一変！ 建売住宅は「宅地建物取引業法」の規制を受けるので、未完成建物の場合５％以下の手付金しか取れない事になっている。 （厳密に言えば、５％を超える手付金の場合は、それを第三者機関に保全しなさい！という決まりになっている） いわゆる「倒産隔離」的な規制がかかっており、結果、最悪の事態が起こっても損失は５％で済む、という理屈。 つまりこのケースでは、「民法」の規定だけでは生ぬるいので、「宅地建物取引業法」という法律でもっと厳しく規制しよう！　という保護がかかっている。 （このような法律を一般法である民法と対比して「特別法」と呼ぶ） 景気が悪い時の注文建築請負契約には、このような落とし穴に注意が必要で、この違いを最初から知っていれば逆に・・・ 「契約金１０％、後の９０％は完成後に支払う条件なら契約する！」 って交渉をすべきだった！　となるのです。 tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.462 2009-06-20T14:36:29Z 2009-06-20T14:38:16Z

前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）=======...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 前回はこんな話で終わりました。 =====（前回記事より抜粋）================= 後は、最適なアクション・プランについては、個別にカスタマイズしていく事になるのですが、その前に最も重要なのは「家族全員の同意」を取り付けておく事。 収益物件の購入だけなら、単独の判断で話を進めて行く事も可能ですが、自宅を動かすとなると、それによって色々と問題が出てくる事が多いものです。子供の問題（学区域、転校、いじめ等）、両親の問題（介護等）、自分達の問題（地域コミュニティーとの関わり等）、それらの影響についても、深く考えなければなりません。 逆に言えば、その壁を突破しないと先が無いワケで、大多数の方々はこの壁を前に計画を断念している現実があるのです。 （前回記事全文はこちら！） http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html =====（前回記事より抜粋）================== 自宅買い換えが絡む不動産売買を考えているクライアントからは、しばしばこんな相談を受けます。 「カミさんが説得出来ずに困っています・・・」 収益アパートやマンションの単純購入のクライアントからも、同じような相談（というか・・・嘆き・・・）を受ける事があります。 「どうすれば解かってもらえるでしょう・・・？」 これに関しては、根気よく話し合いを継続するしか手は無いのですが、女性の場合、とかく、大局的な話は「ピンと来ない！」傾向にあるようです。それより目先の現実をどう処理するか！　の方が重要で、その先まで気が回らない・・・、と言った所でしょうか？ そんな時は、第三者を交えて相談してみるのも良いと思います。細かな事情に左右されない第三者が居ると、冷静なアドバイスを得られる事も多いものです。 友達でも良いし、親・兄弟でも良いし、上司でも良いかもしれません。ポイントとしては、お酒でも飲みながらはあまり深刻な話に持って行かず、軽くアドバイスを求めてみてはどうでしょうか？ リラックスした状態での会話の中で、ポロッとこぼれた一言が、意外と良いアイデアだったりするかもしれません。 つづく 【取材・執筆履歴はこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022321.html 【IIm7-V7紹介ページはこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/staff/h_fujiwara.html 【IIm7-V7ブログはこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/ 【執筆依頼・講演依頼はこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/seminar/request/fujiwara.html R:25.7（14） tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.461 2009-06-18T13:58:28Z 2009-06-18T14:00:18Z

今日は長い一日だった・・・。 まずは、朝４時起きで身支度し、自宅を５時に出てそ...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 今度は一路「江坂」にある大阪デスクへ！ マネージャーの大塚さんが昨日誕生日と、自身のブログで語っていたため、手ぶらも悪いだろう・・・と、近くのコンビニでアイスを買い喜んでもらおうと思ったが、あいにく外出中・・・・。 企画倒れ・・・。 気を取り直し、必要な手続きを終わらせ、急いで新大阪に戻り１７時の新幹線で一路東京へ帰還。２０時からは東京の収益アパートの売買手続きが控えていたが、何とか５分前に滑り込みセーフ。先ほど無事に終わった！ それにしても、大阪と東京にある不動産を、まさか同じ日にハシゴ売買するとは思わなかった・・・。 こんな日もあるんですねぇ〜！ ]]> tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.459 2009-06-11T14:11:19Z 2009-06-11T15:12:07Z

今日の事、とある不動産売買の残金決済で、クライアントと一緒に近くの銀行に足を運ん...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 今日の事、とある不動産売買の残金決済で、クライアントと一緒に近くの銀行に足を運んだ。現金購入だったので、所有権移転の書類が間違い無い事を司法書士に確認してもらった上で、約定代金を売主口座に振り込むために。 銀行に着き、振込伝票を作成し、窓口で手続きをしようとするクライアントに寄り添い、一言添えた。 「振込金額の着金確認を至急取りたいので、センター経由では無く、直接打電でお願いします！」 不動産売買は、高額の振込金額が動く。特に収益一棟マンションともなれば、振込金額は数億円になる。当然ながら、受け取る方としても本当に振り込まれているかどうか？　気になる所だ。 そこで「振り込みました！」と言う買主のアクションの裏を取るため、自身の銀行に電話し、本当にお金が着金しているかどうかを確認する！　というリアクションが実務上常識となっている。 通常、銀行のテラーが窓口で受け取った伝票を、裏方さんが直接相手方銀行に対してその場で打ち込んでくれれば（直接打電）、ものの２・３分で着金確認は取れる。 ところが、その指示をしないと、時としてエライ目に会う事になる。３０分・・・１時間・・・待てど暮らせど、着金の確認が取れない・・・、回りの人達も他にやる事も無く、話も尽き、場の空気が重くなる・・・。 センター経由での振込で処理された場合、時としてこんな事になる場合もある・・というワケなのだ。 振込なら「直接打電」・・・・、実務上、良く使う「裏技」なので、覚えておくと良いと思いますよ〜！ tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.458 2009-06-09T14:06:32Z 2009-06-09T14:08:12Z

「株式会社エムビーエス」という会社をご存知だろうか？　２−５は今日まで全く知ら...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 「株式会社エムビーエス」という会社をご存知だろうか？　２−５は今日まで全く知らなかった会社だが、どうやら今後マークした方が良さそうだ。 ｍｂｓは「make business style」の略だそうだ。 （ネイティブには通じなそうな気がするが・・・） 何をやっている会社かと言うと・・・ 「ホーム・メイキャップ」 は・・・・？ナ、何・・・それ・・・？ 会社案内にはこう書いてある。 「ホームメイキャップとは、弊社独自の施工技術により、劣化した建物の外壁の美観を再現し、環境への耐性を強化するサービスを総称する弊社の登録商標です。」 今日は会社は休みだったが、みなとみらいで加盟店会議があり、その場で同社のホーム･メイキャップ事業のプレゼンを受けたのだ。 ＜ホームメイキャップの詳しい内容はこちら！＞ http://www.homemakeup.co.jp/jigyou_makeup.html 中古マンションやビル、又、中古一戸建などの外壁を補修する技術として、最近脚光を浴びているそうで、弊社もその技術を勉強するために今日の加盟店会議で、北海道、新潟、富山、石川、大阪、福岡から集まって来た全国の社長を前にプレゼンしてもらったというワケだ。 これ・・・なかなか凄そうだ・・・！ 思いっ切り・・・・トンカチで破壊しようとしても、全くビクともしない技術の持ち主・・・・、一言で言うとそんな会社なのです。 【取材・執筆履歴はこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022321.html 【IIm7-V7紹介ページはこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/staff/h_fujiwara.html 【IIm7-V7ブログはこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/ 【執筆依頼・講演依頼はこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/seminar/request/fujiwara.html R:25.7（14） tag:www.ftagent.jp,2009:/ag/cfnets3//37.457 2009-06-08T14:46:07Z 2009-06-08T14:48:01Z

大阪市内に３月に完成した新築マンションの敷地内に、田んぼが作られ、住民の子供達...

藤原浩行 http://incomegain.livedoor.biz/ 大阪市内に３月に完成した新築マンションの敷地内に、田んぼが作られ、住民の子供達が田植えを楽しんだそうだ。 ＜田んぼ付マンションの詳しいＮｅｗｓはこちら！＞ http://www3.nhk.or.jp/news/t10013477381000.html なかなかユニークなアイデアだと思ったが、次の瞬間、ふとある事が気になった・・・。 水・・・どうすんの・・・？ 田んぼは畑と違ってある時期までプールのように水で満たされている必要がある。当たり前過ぎる光景だが、これをマンション内で実現しようとすると、意外と難しいのではないか・・・？ 水は低い所に向かって流れていく。この自然の法則に逆らう事は出来ない。 以前、信託銀行系仲介会社の調布支店に勤務していた時の事・・・、よくこんなリクエストを受けた事がある。 「ハケ上の土地限定で探して・・・！」 「ハ・ケ・ウ・エ・・・・？・・・ですか・・・？？？」 最初は何の話かわからなかったが、「ハケ上＝高台」　「ハケ下＝低地」 、ざっとこんな意味で使われている。 ＜ハケ下の詳しい情報はこちら！＞ http://members3.jcom.home.ne.jp/tokyo.fuchu/fuchu-kyodo_05.htm 農家にとって、ハケ下の土地は一等地だ。なぜなら水の心配をしなくて済むから。雨が降れば、自然の法則に従って勝手に田んぼは水で満たされる。 逆にハケ上の土地は田んぼには向かない。自然の法則に逆らう事になるからだ。常に水の確保に苦労しなければならない・・・。 大阪の「田んぼ付マンション」の田んぼ部分、見た感じＧＬより少し高い気がした。　（つまりハケ上） 水・・・どうすんだろ・・・？ 【取材・執筆履歴はこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022321.html 【IIm7-V7紹介ページはこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/staff/h_fujiwara.html 【IIm7-V7ブログはこちら】 　http://incomegain.livedoor.biz/ 【執筆依頼・講演依頼はこちら】 　http://www.cfnets.co.jp/seminar/request/fujiwara.html R:25.7（14）