先日１つのネットＮｅｗｓに目が止まった。

＜『値引き』誘われ前払い　破綻アーバンエステートの顧客＞

内容を要約すると、破綻直前に営業マンから「今なら大幅に値引きするから」と誘われて、言われるがままに多額の工事費を前払いさせられた挙句の破綻・・・。契約者はこのＮｅｗｓに凍りついた・・・という内容。

このＮｅｗｓを見て、とっさに「宅地建物取引業法」を思い出した。

「民法」とか憲法・商法・刑法など、法律の根幹に位置する大法律の事を俗に「一般法」と言う。ちなみに前記４つに民事訴訟法・刑事訴訟法を加えたものを俗に「六法」なんて言ってます。

注文住宅の注文者（施主などと呼ぶ）と請負者（施工者などと呼ぶ）との間で交わされる建築工事請負契約書の各条文は「民法」を土台として構成されてる。注文住宅の場合一般的に・・・

・契約金２０％
・上棟金２０％
・中間金２０％
・残代金４０％

みたいな感じで、工事の進行に合わせてどんどんお金をつぎ込んで行く事になる。パーセントで見ると大した事無いように見えるが、これを金額に換算すると凄い事になる。仮に請負金額が３，０００万円なら、

・契約金６００万
・上棟金６００万
・中間金６００万
・残代金１，２００万

となる。これを「最初に１，８００万入れてくれれば大幅値引きに応じます！」みたいな話をしたんでしょうね。顧客はそれにつられてお金を入れてしまった。そして経営破たん・・・。これを規制する法律って今の所無いんです。

ところが・・・これが「建売住宅」だと状況は一変！

建売住宅は「宅地建物取引業法」の規制を受けるので、未完成建物の場合５％以下の手付金しか取れない事になっている。
（厳密に言えば、５％を超える手付金の場合は、それを第三者機関に保全しなさい！という決まりになっている）

いわゆる「倒産隔離」的な規制がかかっており、結果、最悪の事態が起こっても損失は５％で済む、という理屈。

つまりこのケースでは、「民法」の規定だけでは生ぬるいので、「宅地建物取引業法」という法律でもっと厳しく規制しよう！　という保護がかかっている。
（このような法律を一般法である民法と対比して「特別法」と呼ぶ）

景気が悪い時の注文建築請負契約には、このような落とし穴に注意が必要で、この違いを最初から知っていれば逆に・・・

「契約金１０％、後の９０％は完成後に支払う条件なら契約する！」

って交渉をすべきだった！　となるのです。